Kiraya Verenin Sorumluluğu ve Kiracının Tazminat Hakları
Kiraya Verenin Sorumluluğu ve Kiracının Tazminat Hakları: Ayıptan, Feshe, Manevi Tazminata Kadar Geniş Bir Bakış
Kiraya Verenin “Sorumluluğu”, Gerçekten Ne Kadar Sınırlı?
Kira sözleşmeleri, yalnızca kira bedelinin ödenmesi ve taşınmazın tesliminden ibaret değildir. Kiraya verenin asıl yükümlülüğü, kiralananı sözleşmeye uygun biçimde teslim etmek ve kullanıma elverişli şekilde tutmak yükümlülüğüdür. Bu yükümlülükler yalnızca "teslim anıyla" sınırlı olmayıp, sözleşmenin tüm süresi boyunca geçerlidir (TBK m. 301).
1. Kiralanandaki Ayıptan Kiraya Verenin Sorumluluğu
Ayıp, kiralananın sözleşmedeki amaca uygun şekilde kullanılmasını engelleyen ya da azaltan her türlü fiziki, hukuki veya ekonomik eksikliktir. TBK m. 308’e göre:
"Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları ödemekle yükümlüdür."
Yani:
Kiralanan rutubetliyse,
Belediyeden kullanım yasağı geldiyse,
Komşu işletmenin gürültüsü iş yapmayı engelliyorsa,
kiraya veren kusur aranmaksızın sorumludur.
İlgili İçtihatlar:
-
Yargıtay 3. HD, 27.05.2019, 2017/8266 E. – 2019/4990 K.: Kiralananda imar planı nedeniyle kullanıma engel çıkan durum, kiraya vereni kusursuz da olsa sorumlu tutar.
-
İstanbul BAM 35. HD, 2021/576 E. – 2021/806 K.: “Kiraya verenin ayıptan doğan zararı ödemesi için kusur şart değildir.”
2. Zararın Hesaplanamaması, Tazminatın Reddi Anlamına Gelmez
Kiracının zararını kalem kalem ispat etmesi her zaman mümkün değildir. Ancak bu, hakkın reddini gerektirmez.
TBK m. 50/2 açıkça der ki:
“Zarar tam olarak ispat edilemediğinde, hâkim onu olayların olağan akışına göre takdir eder.”
- Yargıtay HGK, 12.05.2010, 2010/14-244 E. – 2010/260 K.
“Zararın miktarı tam belirlenemese de varlığı sabitse hâkim takdiren tazminat hükmedebilir.”
- Ankara BAM 15. HD, 2019/743 K.
Bilirkişi raporu alınamasa dahi, hâkim hakkaniyet indirimiyle makul tazminat belirlemelidir.
3. Haksız Fesih = Tazminat Sorumluluğu
Kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir, ama bunu hakkaniyete ve yasal prosedüre uygun şekilde yapmalıdır. Aksi hâlde bu, kiracı açısından zarar doğurur.
- Erken fesih
- Mahkeme kararı olmadan tahliye baskısı
- Yeni ihaleye girme engeli
gibi eylemler haksız fesih kapsamında değerlendirilir.
Yargıtay 6. HD, 08.04.2014, 2014/2303 E. – 2014/4525 K.
“Kiraya veren sözleşmeyi haksız feshederse, kiracının kazanç kaybı dahil zararını tazmin etmelidir.”
Adana BAM 5. HD, 2022/3502 E. – 2022/3065 K.
“Kiralanan okul kantini sözleşmesinin haksız feshi nedeniyle kiracının tahliyesi hukuka aykırıdır.”
4. Manevi Tazminat Talepleri Artık Ciddiye Alınıyor
Bir dönem yalnızca maddi zararlar dikkate alınırken, Yargıtay ve BAM’lar artık kiracının kişilik haklarının zedelenmesini de dikkate almaktadır.
- Haksız ithamlarla tahliye baskısı
- Tesisatın sökülmesi / hizmetlerin kesilmesi
- Ticari itibara zarar verilmesi
Bu tür fiiller, kiracıya karşı yapılan haksız fiil niteliğindeki eylemler olup manevi tazminat talebini doğurur.
Yargıtay 4. HD, 28.01.2015, 2014/5018 E. – 2015/1060 K.
“Kiraya verenin su tesisatını kesmesi kişilik hakkına saldırı olup manevi tazminat gerektirir.”
Yargıtay 13.HD., 15.04.2019, 2018/1325 E. – 2019/4210 K.
“Kiracının ticari itibarına zarar veren tutum manevi tazminatı gerektirir.”
5. Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi
Hem maddi hem manevi tazminat kira sözleşmesinden kaynaklanıyorsa, bu davaların görüleceği yer Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.
Yargıtay 3. HD, 14.02.2018, 2017/5185 E. – 2018/1050 K.
“Kira sözleşmesine dayalı alacak ve tazminat davaları Sulh Hukuk Mahkemesinin görevine girer.”
SONUÇ: Kiracılar Susmamalı, Haklarını Aramalı
Kira sözleşmesi kutsaldır, ancak tek taraflı değildir. Kiraya veren yalnızca para alan değil, sorumluluk da taşıyan taraftır. Kiracının:
- Kullanım hakkı engellenmişse
- Zararı ortaya çıkmışsa
- Kişilik hakkı zedelenmişse
hak araması bir lütuf değil, yasal güvencedir.
Kiraya verenin:
“Benim kusurum yoktu”
“İstemeden oldu”
gibi savunmaları, TBK m. 308 ışığında geçerli değildir.
Siz de benzer bir mağduriyet yaşadıysanız, uzman bir avukata başvurarak haklarınızı aramaktan çekinmeyin. Unutmayın, sessizlik hak kaybıdır.
Daha fazla bilgi ve güncel içtihatlar için blog yazılarımızı takip edin.
[İletişim – Hukuki Danışmanlık Talebi]
[Makaleler - Kategori Sayfası]