Kiracı Hakları Işığında İstanbul BAM 35 HD nin Emsal Kararı
Kiraya Verenin Kusursuz Sorumluluğu: Kiracı Hakları Işığında İstanbul BAM 35. HD'nin Emsal Kararı
Karar Tarihi: 30.03.2021
Esas No: 2021/576
Karar No: 2021/806
Mahkeme: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi
Giriş: Kiracı Kiralanandan Memnun Olmazsa Ne Olur?
Kira sözleşmeleri, kiraya veren ile kiracı arasında güvene dayalı bir ilişki kurar. Ancak bu güven, yalnızca sözleşme imzalanırken değil, sözleşme süresince de sürdürülmelidir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) bu güveni sağlamak adına, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verene ağır sorumluluklar yükler.
En önemli yükümlülüklerden biri de şudur:
Kiraya veren, kiralananı sözleşmeye uygun şekilde teslim etmek ve kullanım süresince o halde tutmak zorundadır. (TBK m. 301)
Emsal Kararın Özeti: Kusur Aranmaz, Sorumluluk Kesindir
İstanbul BAM 35. Hukuk Dairesi, 2021/576 E. – 2021/806 K. sayılı kararında bu temel ilkeleri şu şekilde pekiştirmiştir:
- “Kiralanandaki ayıplar kiracının kullanımını engelliyorsa, kiraya veren bu ayıplardan kusuru olmasa bile sorumludur.”
Bu görüş, TBK m. 308'in uygulamasıdır. Söz konusu maddeye göre:
“Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür.”
Yani kiraya veren, “benim kabahatim yok” diyerek sorumluluktan kaçamaz.
Kararın Dayandığı Hukuki Prensipler
1. Kusursuz Sorumluluk (TBK m. 308)
Kiraya verenin sorumluluğu, tıpkı bir sigorta gibi işler.
Kiralanandaki hukuki ya da fiili ayıplar, ister bakım eksikliğinden ister sonradan gelişen bir durumdan kaynaklansın, kiraya veren bu zararı karşılamakla yükümlüdür.
2. Kiralananı Kullanıma Elverişli Tutma Borcu (TBK m. 301)
Kiraya veren yalnızca ilk teslimde değil, kira süresi boyunca da kiralananı kullanıma elverişli halde tutmak zorundadır. Bu yükümlülüğün ihlali halinde, kiracıya:
-
Kira bedelinden indirim talebi,
-
Sözleşmeyi fesih hakkı,
-
Zararın tazmini dahil çeşitli haklar doğar.
Uygulamada Ne Anlama Geliyor?
Bu karar ve TBK düzenlemeleri, özellikle aşağıdaki durumlarda kiracı lehine güçlü bir koruma sağlar:
- Kiralananda sonradan ortaya çıkan çatlaklar, su sızıntısı, rutubet vs.
- Ruhsatsız yapıdan kaynaklı belediye müdahaleleri
- Tapuda ipotek ya da haciz nedeniyle kullanım zorluğu
- Elektrik, su, altyapı gibi temel hizmetlerin olmaması veya kesilmesi
- Komşu işletmeden kaynaklı fahiş gürültü gibi fiili ayıplar
Değerlendirme: “Ayıp” Sadece Kusur Demek Değil
Pek çok kiracı, "Kiraya verenin kastı yoktu" diye zararını sineye çekmekte. Oysa kusur değil sonuç önemlidir. Kiracı zarar gördüyse, kiraya veren bunu karşılamak zorundadır. Bu hem adil hem öngörülebilir bir hukuk düzeninin temel şartıdır.
- İstanbul BAM 35. HD’nin bu kararı da açıkça ortaya koymuştur:
“Sözleşmenin tarafı olan kiracının uğradığı zararın ödetilmesi için, kiraya verenin illa kötü niyetli veya ihmalkâr olması gerekmez.”
Sonuç
Eğer kiraladığınız taşınmazda kullanımınızı engelleyen bir sorun varsa ve bu durum size ekonomik zarar veriyorsa:
- Sözleşmeyi sonlandırmak
- Kira indirimi talep etmek
- Zararınızı tazmin ettirmek
haklarına sahipsiniz.
Kiraya verenin "Benim elimde değildi" savunması, TBK m. 308 gereği geçerli değildir.
Daha Fazlası İçin…
Kira sözleşmelerine ilişkin uyuşmazlıklar ve kiracı hakları hakkında daha fazla bilgi için bizimle iletişime geçebilir ya da blog kategorimizi inceleyebilirsiniz.
[İLETİŞİM SAYFASI LİNKİ]
[HUKUKİ HABERLER BLOG KATEGORİSİ]
Dipnot: Bu yazıda yer verilen bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır. Her somut uyuşmazlık farklılık göstereceğinden, hukuki destek almak önemlidir.